Ринок сільгоспземель в Україні повертається на довоєнні показники

Ринок купівлі-продажу земель сільськогосподарського (с/г) призначення в Україні демонструє стійкість та потенціал для розвитку. Його темпи та обсяги поступово наздоганяють довоєнні показники, а загальний відсоток с/г земель в обігу  наближається до показників розвинутих економік. Уряду варто звернути увагу на низький рівень реєстрації цін та заниження вартості угод. Про це йдеться в аналітичному звіті про стан ринку земель в Україні, підготовленому експертами Центру дослідження продовольства та землекористування при Київській школі економіки (KSE Агроцентр) за підтримки Програми USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО).

За даними звіту, усього з моменту відкриття ринку с/г земель 1 липня 2021 року станом на 1 червня цього року укладено понад 145 тис. угод купівлі-продажу земельних ділянок сукупною площею майже 325 тис. га. Це становить близько 1% від усіх сільгоспземель на підконтрольних Україні територіях. Отже, земельний ринок в Україні попри воєнний стан залишається ліквідним і привабливим для інвесторів. Найвищі показники ліквідності спостерігаються переважно у центральних областях України, де частка сільгоспземель в обігу перевищує 1%.

Найбільший попит мають землі для товарного сільськогосподарського виробництва  та землі для ведення особистого селянського господарства. Ціни купівлі-продажу на сільськогосподарські землі поволі зростають: у 2023 році  середньозважена ціна становила 35,4 тис. грн/га. Це на 13,5% більше, ніж у 2022 році і майже на 22% більше, ніж у 2021 році. Найдорожчою з початку 2023 року була земля в Київській та Львівській областях. Така ситуація вже традиційно спостерігається навколо привабливих мегаполісів, де на ціноутворення суттєво впливає перспектива переведення угідь у несільськогосподарські землі з метою подальшої забудови.

Проведений аналіз вказує на дві системні проблеми: низький рівень реєстрації цін у Державному реєстрі речових прав та заниження ціни на землю при проведенні транзакцій. Так, з початку 2023 року доля транзакцій із зареєстрованою ціною становила лише 18,8% від усіх угод купівлі-продажу, в той час, як  у 2022 році цей показник становив 34,4%, а у 2021 – 55,0%. При цьому у 60% випадків, коли ціна ділянки була зазначена, вона знаходилась на мінімально можливому рівні – тобто на рівні нормативної грошової оцінки (НГО). Співвідношення між цінами купівлі-продажу та вартістю оренди на електронних земельних аукціонах на рівні 1:4,5  свідчить, що зареєстровані ціни угод купівлі-продажу є удвічі нижчими від ринкових.

«Простими словами, ціна землі реєструється на мінімальному рівні, тоді як реальну ціну покупець  сплачує «неофіційно». Це суттєво знижує базу для податкових надходжень у бюджети громад та робить «ведмежу послугу» власникам земельних ділянок, адже гальмує зростання коефіцієнта ліквідності сільгоспземлі як застави. Впровадження масової оцінки земель на основі ринкових цін замість НГО, має допомогти у розв’язання цієї проблеми.  Вже ухвалено закон, яким передбачено пілотний проєкт із масової оцінки. Однак для його успішного впровадження потрібно якнайшвидше забезпечити обов’язкове внесення цін по усіх земельних транзакціях до Реєстру прав», – зауважив керівник проєкту Олег Нів’євський.

Відновлення  у січні 2023 року електронних земельних аукціонів на платформі Prozorro.Продажі, які були призупинені на період воєнного стану і поновлені після ухвалення відповідного закону Верховною Радою України (ЗУ №2698), є позитивним для економіки та реформи кроком.

«Електронні земельні аукціони – це орієнтир справедливої вартості землі та джерело наповнення місцевих бюджетів. За нашими розрахунками, починаючи з жовтня 2021 року, коли стартували перші земельні торги на платформі Prozorro.Продажі, вони приносять громадам щорічно 238,86 млн грн доходу», – відзначив дослідник KSE Агроцентр Роман Нейтер.

Опублікований аналітичний звіт є першим із серії щомісячних та щоквартальних оглядів земельного ринку, які KSE Агроцентр готуватиме упродовж найближчого року в рамках дослідницького проєкту «Земля незламності», що реалізується за підтримки Програми USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО).

Позначки:Україна, земля