Попри війну в Україні злетіли ціни на землю: звідкіля ажіотаж, скільки коштує гектар і хто вимагає зупинити продаж

Після паузи з початком повномасштабної війни в Україні відновилась хвиля продажу землі. Мотивація інвесторів, фермерів і великих агрохолдингів – купити зараз, щоб не переплачувати у 2024 році, коли ринок землі офіційно відкриється для юридичних осіб. Втім, активізувалися і противники відкриття ринку землі – депутати, фермери і міжнародні інституції. Докладніше – в Інформаторі.

Ключова причина зростання попиту – очікування зростання вартості після того, як у 2024-му до ринку землі зможуть долучитися і юридичні особи. Оцінниця землі Катерина Тульку говорить, що лише за 2022 рік земля подорожчала на 30%, а до 2024-го може підскочити у ціні ще на 70%.

“Інтерес інвесторів змістився з квартир на сільськогосподарські землі і через війну: нерухомість може бути зруйнованою, паям же загрожує лише мінування (третину земель в Україні заміновано), але це некритично”, – вважає голова Асоціації землевласників України Сергій Кулєшов.

“Попит є навіть на заміновані ділянки”, – говорить директор фінансової компанії Activitis Павло Матіяш.

Міністр агрополітики та продовольства Микола Сольський підтверджує, що на сході Україні збільшується пропозиція продажу землі та іншої нерухомості. Але він не бачить на ринку землі яскраво виражених тенденцій.

“Хтось намагається поставити на паузу, хтось – ні. Люди, як і раніше, продають землю в селах, коли трапляється якась біда або навпаки велике щастя. Просто так не продають”, – говорить Сольський.

Він пояснив, що зі зрозумілих причин збільшилась пропозиція землі на сході країни. Але такі землі охоче купують.

“Запит на ці землі є, аграрії їх купляють, міністерство на своєму сайті веде постійний моніторинг угод”, – прокоментував посадовець.

Що стосується фактору ризику та його впливу на ціну, то, на думку Сольського, у спокійних регіонах це ролі не грає, а от у східних – так.

“Ціна зменшилась, якщо говорити в прив’язці до долара, хоча в гривневому еквіваленті лишилась на такому ж рівні, як до війни”, – сказав міністр.

Пропозиція продажу ділянок у прикордонних і прифронтових регіонах зростає, говорить керівник проєкту KupiPai від Concorde Capital Володимир Радько.

“Попри більші ризики, ділянки за ціною $600-800 знаходять свого покупця”, – підкреслює Радько.

За словами Сергія Кулєшова, землю ще ніколи не купували так активно, як зараз.

“Запити до Асоціації землевласників про допомогу з придбанням землі виросли у п’ять разів. До війни ми мали два оголошення про продаж землі та одне про купівлю, а тепер на одну заявку на продаж припадає шість із боку покупців”, – зазначає він.

За весь період функціонування ринку землі з липня 2021-го ось де, за даними Мінагро, продано найбільше паїв:

• Харківщина – 40 800 га,
• Дніпропетровщина – 31 500 га,
• Полтавщина – 28 500 га,
• Кіровоградщина – 28 300 га,
• Хмельниччина – 21 500 га.

“Через військові дії попит змістився в інші регіони. Інвестори враховують фактор безпеки, зокрема, віддаленість від кордону з РФ та Білоруссю і зони активних бойових дій”, – говорить гендиректор агрокомпанії ІМК Алекс Ліссітса.

Найменшим попитом користується земля в 10-15 кілометровій зоні від кордону у Харківській, Сумській, Херсонській та Чернігівський областях. Натомість у лідери вийшла правобережна Україна, особливо Вінниччина й Хмельниччина.

“У січні 2023 року Land Club провів понад 20 угод, а вже у лютому та березні – по 30-35 угод”, – каже Ліссітса.

На Полтавщині, де попит найбільший, гектар коштує від $2000, тоді як рік тому ціна коливалася у межах $1500-1700. Середня ціна гектара за останніми угодами у Land Club становила $800-3000.

У І кварталі 2023-го середня ціна за 1 га землі у KupiPai за проведеними угодами становила близько 54 500 грн або $1416. Найдорожчою була земля у Черкаській області – понад 100 000 грн за 1 га. Понад 80 000 грн за га платили на Київщині й Хмельниччині.

Мінагро дає дещо менші цифри. У лютому, за даними міністерства, гектар у середньому коштував 39 000 грн або $977 в еквіваленті. Найбільше платили в Івано-Франківській області – понад 167 000 грн/га ($4187), а також Львівській – понад 128 000 грн ($3209), Київській – понад 74 000 грн ($1855), Вінницькій – понад 60 000 грн ($1504) і Закарпатській областях – понад 50 000 грн ($1253).

Ціни від Мінагро можуть бути занижені, вважає Радько з KupiPai.

“Велику кількість угод укладають за нормативно грошовою оцінкою землі. Так можна зменшити розмір податків і провести решту угоди у готівці”, – пояснює він і додає, що у середньому різниця між ринковою ціною та нормативною грошовою оцінкою 2-2,5 рази.

Бувають і факти завищення ціни, коли купують землю з метою змінити її цільове призначення, наприклад, для будівництва нерухомості. Це стосується більше західних регіонів, де нині найвищий попит на житло та офіси.

Хоча продавці традиційно виставляють ціни в доларах, земельні угоди завжди проводять в гривні. Тому порівняно з довоєнними показниками ціни суттєво зросли у гривні, але в доларах лишилися майже на тому ж рівні, наголошує Ліссітса з Land Club.

По-перше, наприкінці минулого року в Верховній Раді зареєстрували законопроєкт №8295. Депутати пропонують продовжити до 2029 року дію закону, який забороняє продавати землю деяким категоріям покупців.

“Зняття обмежень щодо загальної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у власності громадянина України, призведе до концентрації значних площ землі в руках великих аграрних підприємств. Малі ж фермерські господарства, які зазнали значних втрат від бойових дій та спричиненої ними економічної кризи, не матимуть можливості придбавати такі земельні ділянки внаслідок відсутності достатніх коштів”, – йдеться у пояснювальній записці.

Зазначається також, що зараз до кінця не визначений і механізм ціноутворення на ринку землі. Тому зняття заборони може зменшити надходження до бюджету країни.

По-друге, Форум фермерів України в березні ухвалив резолюцію, в якій йдеться про те, що закон про обіг землі в Україні має бути зупинений.

“Мета — призупинити дію закону про обіг землі до кінця війни. А після повернення наших дітей та внуків із війни сісти за стіл перемовин і переглянути закон. Земля має залишитися за українським народом. У резолюцію Форуму, яку підтримали всі наші міжнародні партнери, ввійшли вимоги до влади вирішити всі проблемні питання”, – зазначив почесний президент Асоціації фермерів та приватних землевласників (АФЗУ) України Микола Стрижак.

За словами Стрижака, резолюцію відправлено уряду, парламенту, низці міжнародних інституцій, а також президентові України.

І, по-третє, виконавчий директор американського Інституту Окленду Анурадха Міттал в лютому цього року звернувся з листом до глав ключових світових фінансових інституцій — МВФ, Світового банку, ЄБРР, в якому заявляє про ризик втрати Україною економічної незалежності через впровадження ринку землі – у тій концепції, яка існує на сьогодні.

Як пише в своєму листі Анурадха Міттал, про тривожну тенденцію йдеться в звіті Оклендського інституту. Звіт фактично викриває приховане захоплення українських сільськогосподарських земель на тлі хаосу війни. Зокрема, демонструє, як олігархи розширюють контроль над сільськогосподарськими землями України за допомогою та фінансуванням західних фінансових установ.

У звіті, на який посилається Анурадха Міттал, наголошується, що найбільші землевласники в Україні — це суміш українських олігархів і різноманітних іноземних інтересів — переважно європейських та північноамериканських, включно з фондом прямих інвестицій США та суверенним фондом Саудівської Аравії. У звіті згадуються українські компанії:

• “Кернел”,
• UkrLandFarming,
• МХП,
• “Астарта”,
• “Нібулон”,
• “Систем Кепітал Менеджмент”.

Серед закордонних компаній і фондів, які інвестували у ключових українських гравців згадуються:

• NCH Capital,
• PIF Saudi Arabia,
• SALIC,
• банк EBRD,
• банк EIB,
• банк IFC.

Саме три банки у цьому списку дають кредити. Отже, вони можуть впливати на тих, хто їх отримує в Україні.

Раніше ми писали, що в Україні експорт зернових впав на 31%. Протягом перших двох місяців 2023 року експорт товарів становив  6,45 мільйона доларів, або 57,2% порівняно із січнем-лютим 2022 року. Імпорт склав 10,17 мільйона доларів, або 82,1%. Зовнішньоторговельні операції проводились із партнерами із 206 країн світу.

Позначки:ринок землі, фермери, ціна, Україні, попиту, землі, інвесторів